Покупка продажа участка в садоводческом товариществе !
-------------- В последнее время многие продавцы и покупатели ( к сожалению ,в том числе и через некоторые риэлторские агенства.) осуществляют сделки по купле-продаже земельных участков с домами или без путем приема покупателя в члены садоводческого товарищества с выдачей членской книжки на его имя и исключением на общем собрании продавца из членов садоводческого товарищества и приемом вместо него покупателя.
ТАКАЯ СХЕМА ПОКУПКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ОЧЕНЬ ОПАСНА, ТАК КАК НИ ЧЛЕНСКАЯ КНИЖКА САДОВОДА, НИ РЕШЕНИЕ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ О ПРИЕМЕ В ЧЛЕНЫ САДОВОДЧЕСКОГО ТОВАРИЩЕСТВА или ДАЧНОГО КООПЕРАТИВА не порождают у нового владельца прав на земельный участок и постройки !. Такая сделка не влечет юридических последствий и может быть оспорена в любой момент в срок до 10 лет по желанию любой из сторон или наследников этих сторон. --------------
Членская книжка садоводства не является правоустанавливающим документом ни на дом, ни на земельный участок и не требуется ни на одном из этапов оформления сделки купли-продажи, дарения или оформления в собственность (приватизации) земельного учаска или дачного дома. Если же Ваш участок не приватизирован и у Вас нет никаких документов на него кроме членской книжки, то продать Ваш участок по закону Вы не сможете.Вы так же не можете оставить его в наследствою. Нет закон вам не запрещает продать садовый участок с домиком или без него или завещать его в качестве наследства .
Но продавать или завещать Вы можете только то, что пренадлежит Вам на только на праве собственности, а в данном случае земельный участок принадлежит вам не на праве СОБСТВЕННИКА, а на праве пожизненного наследуемого владения. Правовой статус "пожизненное наследуемое владение" по смыслу очень близок к статусу "пожизненное наследуемое право безвозмездного пользования". А "право пользования " не имеет ничего общего с правом собственности. Речь идет о самостоятельном праве "пользования" без права отчуждения без разрешения собственника на землю, хотя из-за слово "владение" долго вызывало и продолжает вызывать ненужные аналогии.Собственником его до оформления в Вашу собственность является государственный орган который его Вам выделял, лицо у которого вы его "псевдо-купили" или лицо от которого он Вам достался в наследство. При покупке или наследовании участка путем простого переоформления членской книжки садоводческого товарищества на покупателя проблеммы обязательно возникнут у покупателя или наследника и вот почему:
----Во первых
Участки в таких (так называемых "неприватизированных" )садоводческих товариществах принадлежат владельцам на праве пожизненного наследуемого владения.
Указом Президента Российской Федерации "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией (Основным Законом) Российской Федерации", право пожизненного наследуемого владения было отменено,
Кроме того еще раз : право пожизненного наследуемого владения не имеет ничего общего с правомочием владения, как составляющего права собственности.
В соответствии с ГК РФ, если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, но только в соответвии с порядком установленным действующим законодательством (регламентом предусмотреным градостроительным кодексом СНиП,и др строительными нормативами ) приобретая на него право собственности ,которое нуждается в регистрации, иначе оно считается самовольно возведенным строением и подлежит сносу за счет лица его возводившего или использующего.Владелец земельного участка на правом статусе "Пожизненное наследуемое владение" может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование,но только на срок своей жизни, при этом договор аренды или на иных условия пользования заключенный на срок более 1 года нуждается в государственной регистрации иначе он не действителен.(Кстати, часто председатели садоводческих товариществ сдают садоводам в аренду неиспользуемые земли общего пользования для хозпостроек и использования).
Следовательно: продажа, залог земельного участка принадлежажего гражданам на праве "Пожизненного наследуемого владения " и совершение других сделок его владельцем, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются до момента оформления его в Вашу собственность.В целях более жесткого контроля со стороны государства за совершением определенного вида сделок и их учета, законами устанавливается дополнительное условие действительности таких сделок в виде необходимости проведения их государственной регистрации. Так, в настоящее время общие нормы, устанавливающие, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, содержатся в п. 1 ст. 164 и п. 1 ст. 131 ГК РФ. Кроме того, согласно п. 2 ст. 164 ГК РФ, законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.
В силу п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
- Во вторых:
- Ни правление,ни председатель и даже собрание садоводческого товарищества , не являются собственниками земли уполномоченными ее отчуждать. Они лишь организуют и реализуют процесс землепользования.
Часто покупателю показывают свидетельство о праве собственности на землю образцов 1991 - 95 годов черно белое или цветное с планчиком учаска.Честно веря и "свято" заверяя покупателя, что земля у них в собственности.Такие свидетельства (старого образца), хотя и могут быть признаны при определенных обстоятельствах правоустанавливающим документом,но нуждаются в переоформлении.На основании п.1 ст 3 Федерального закона "О введении в действие земельного кодекса РФ" в которй говорится "что права на землю ранее возникшие и не предусмотренные статьями Земельного Кодекса РФ подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного Кодекса ", то есть с 25.10.2002г.Поскольку данные свидетельства (образов 1991-96 годов) выдавались владельцу участка до введения земельного кодекса РФ они нуждаются в пероформлении.Поскольку свидетельства являются именными то простая передача (при купли-продаже или наследовании земельного учаска или дома ) такого свидетельства (впрочем, как и любого),новому владельцу учаска или наследнику без его переоформления в установленном порядке,на нового владельца или нследника не допускается ! На основании ч.2 ст 223 ГК РФ, в которой предусмотрено, что право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации.Оно не будет являтся для нового владельца правоустанавливающим документом на дом или земельный участок. .
Получение нового свидетельства дом или земельный участок или двух сразу неизбежно ,потребует от нового владельца затрат на его переоформление, часто достаточно больших! .
Итак участок в садоводческом товариществе может быть продан, заложен и унаследован в юридическом смысле только если есть нижеследующий документ :
- Свидетельство о праве собственности на землю выданное спецмализированным органом по регистрации прав (Регистрационной палатой )после 1998 г и сама сделка (покупка дарение наследование ) зарегистрирована в установленном законом порядке.Обязательное нотариальное оформление таких сделок теперь не обязательно. В противном случае, как показывает практика вероятней всего без судебного процесса не обойтись.
Кстати процесс переоформления свидетельств "О праве собственности на землю " образцов 1991-96 годов касается всех садоводов и индивидуальных "Дачников" без исключения согласно указу президента РФ в срок до 1 января 2006 года(Ранее этот срок был установлен до 1 января 2004 года).Однако настоятельно рекомендую Вам не ждать поскольку процесс оформления достаточно длительный и даже при правильном проведении занимает в Лен области от 4 до 8 месяцев.Вы имеете право не дожидаться пока председатель или правление будет проводить данную процедуру для всего садоводческого товарищества, а сделать это в индивидуальном порядке.
Если вы всетаки по каким либо причинам решили купить или продать участок путем вступления в члены садоводческого товарищества. То Вы должны отчетливо себе предствалять следующее :
В гражданско-правовом смысле эта процедура не является сделкой или наследованием.В соответствии со статьёй 550 ГК РФ несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечёт его недействительность. Поэтому, совершая "сделку" посредством переоформления членской книжки садоводства, Вы должны быть на 100% уверены в своём партнёре по этой "сделке".
Ибо другой стороне (покупателю или продавцу) не составит труда доказать, что никакой сделки в правовом смысле не было.
Последствия же "сделки" купли-продажи посредством смены членства могут оказаться самыми печальными. Причём не только для покупателя, который де-юре ничего не покупал, но и для продавца, который де-юре ничего не продавал.
Вариант 1. Передумавший продавец или его наследник в течении 10 лет является на свой, казалось бы, уже бывший участок, выкладывает полученные деньги и требует вернуть ему его дом.
Вариант 2. Покупатель или его наследники , которому за пару месяцев проживания разонравился купленный дом, отыскивает продавца и предлагает ему забрать обратно "свою развалюху", настаивая на возврате уплаченных денег.
Любой из сторон в случае заинтересованности не составит труда доказать в суде, что никакой сделки купли-продажи между ними в правовом смысле не было.
И напрасно покупатель, получивший на правлении садоводства из рук его председателя членскую книжку в качестве "правоустанавливающего документа", утешает себя иллюзиями, что он стал членом садоводства. Согласно статье 21 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" приём в члены такого объединения - это исключительная компетенция общего собрания его членов (собрания уполномоченных), а никак не правления и не председателя. А общие собрания в садоводствах проводятся обычно только раз в год (летом),причем во многих садоводческих товариществах, как правило результаты собрания не оформляются юридически грамотно и они легко могут оспорены. Увы так же часто приходится сталкиватся с правовой некомпетентностью председателей садоводческих товариществ и членов правлений.
Таким образом, псевдосделка путём манипуляций с членской книжкой - это весьма и весьма рискованный причем для обоих сторон способ совершения купли-продажи.
При всём при этом официальное (т.е. соответствующее гражданскому законодательству) оформление сделки никаких особых сложностей для специалиста не представляет. Скорее всего это один наиболее часто встречающихся типов сделок купли продажи, дарения или наследства в отношении:
*** Cадового участка без строений;
*** Участка для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) без
строений;
*** Садового дома на неприватизированном земельном участке;
*** Жилого дома на неприватизированном земельном участке;
*** Земельного участка с садовым домом;
*** Земельного участка с жилым домом;
Поэтому настоятельно рекомендую обращаться к специалистам на начальной стадии сделки, когда только принимается решение ,есть "задумка" или мысль.Например Вами принимается решение о покупке объекта недвижимости загородного дома, дачи или земельного участка. Не доверяйте полностью словам продавца или председателя, а попросите специалиста посмотреть документы и рассказать Вам о возможных "подводных" последствиях данной сделки.Часто бывает (особенно если дом или дача досталась в наследство давно и наследство не оформлено или находится не в садоводческом товариществе ),что данный индивидуален и требует выработки индивидуальной стратегии поведения. Консультация стоит не дорого, по сравнению с теми суммами и временем, которые потребуются для устранения могущих возникнуть через продолжительное время последствий, проблемм и комфликтов.
___________________________________________________________________
Если изложенное Вас заинтересовало или у вас возникли какие либо вопросы, Вы:
можете связаться со мной по телефонам или оставить информацию на автоответчике,я с Вами свяжусь.
___________________________________________________________________
