Добро пожаловать в раздел !

"Владение "Фактическое и Юридическое""

На сегодняшний день мне как юристу приходится часто сталкиваться с ситуациями когда юридическое лицо имеет землю или объект недвижимости "де-факто" и ни имеет соответствующих прав на них "Де-юро". Как правило такие объекты были возведены организациями хозяйственным способом или права на их использование приобретались врезультате различных сделок (взнос в уставной капитал, залог, купля продажа, совместная деятельность,решения государственных органов и многие другие варианты ).Попробуем разобраться в данных вопросах с правовой точки зрения;
ЗДАНИЕ СООРУЖЕНИЕ, любое сооружение на фундаменте на земельном участке:
Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации , разрешенным использованием земельных участков признается использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом. Градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны и схема зонирования, определяющая границы территориальных зон различного функционального назначения, согласно пункту 2 статьи 39, являются составляющими правил застройки - нормативно-правового акта органа местного самоуправления, устанавливающего порядок градостроительной деятельности на соответствующих территориях. Данные правила разрабатываются на основе генерального плана городского и сельского поселения или комплексных схем планирования развития соответствующих территорий. В соответствии с градостроительной документацией о градостроительном планировании развития территорий поселений и правил застройки разрабатывается документация о застройке, которая является основой для создания проектов планировки, определяющих красные линии и линии регулирования застройки, проектов межевания территорий и проектов застройки (статьи 57 и 58). На базе указанной градостроительной документации и в соответствии со строительными нормами и правилами разрабатывается и согласовывается проектная документация для строительства, реконструкции, капитального ремонта зданий, строений и сооружений и их частей. Утвержденная в установленном порядке проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство - документа, удостоверяющего право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения (статьи 61 и 62). При этом градостроительная документация разрабатывается одновременно со схемами зонирования территорий, определяющих вид использования территорий и устанавливающих ограничения на их использование. На территориях городских и сельских поселений предусматривается возможность выделения следующих территориальных зон: жилые, общественно-деловые, производственные, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, рекреационные, зоны сельскохозяйственного использования, зоны специального назначения, зоны военных объектов и зоны режимных территорий (статьи 37 и 40). Из приведенных положений вытекает, что право осуществлять строительство недвижимого имущества, перестройку и снос ограничено необходимостью соблюдения не только строительных норм и правил, но и требований о назначении земельного участка, а также установленного вида использования территории. Подобная регламентация градостроительной деятельности, в силу статьи 3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области в целях обеспечения благоприятных условий проживания посредством соблюдения требований, установленных нормативными правовыми актами и градостроительными нормами и правилами, а также контролем за их выполнением. Это корреспондирует и действующему земельному законодательству Российской Федерации, которое регулирует отношения по использованию и охране земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля, будучи объектом права собственности, одновременно является важнейшей и неотъемлемой частью природы (природным объектом), основой осуществления хозяйственной и иной деятельности (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), чем обусловливается необходимость установления специальных правил в отношении правового режима земли. В частности, Земельный кодекс Российской Федерации в статье 42 в качестве одной из обязанностей собственников земельных участков закрепляет соблюдение при их использовании требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, а в пункте 2 статьи 83 предусматривает необходимость использования земель поселений в соответствии с документами зонирования территорий, утверждаемыми и изменяемыми нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (правилами землепользования и застройки). На аналогичных началах строится и регулирование Гражданским кодексом Российской Федерации отношений, связанных с реализацией права собственности на землю. Так, в соответствии с его статьей 263 собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществляя их перестройку или снос - при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка. 3. Право частной собственности на землю закреплено в Конституции Российской Федерации: граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю (статья 36, часть 1). Собственники земли в полной мере обладают всеми правомочиями, входящими в содержание права собственности, однако владеть, пользоваться и распоряжаться землей они вправе при условии, что реализация этих полномочий не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и законные интересы иных лиц (статья 36, часть 2). В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ подлежащие государственной регистрации права возникают с момента их государственной регистрации, если иное не установлено законом..
Cложившаяся на сегодняшний день закондательная база достаточно обширна ,но впринципе сводится к двум отдельным друг от друга правам и отношениям регулируемым различными законодательными актами.
Все что "Внизу" -регулируется "Земельным Кодексом РФ".
Необходимым условием начало любого строительства является согласие собственника земельного участка. Основанием для признания факта согласия собственника могут быть :
- Документы перечисленные в ст.35 Земельного кодекса РФ.
- Свидетельство о праве собственности на землю. .
- Акт о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование.
- Другие документы являющиесь доказательством того что что государственным органом или органом местного самоуправления были приняты решения о выделении земельного участка для использования его в целях для которых была возведена постройка. Однако наличии такого факта согласия часто приходится доказывать в суде.
Достаточно часто бывает,что земли выделены под одно назначение ,а используются по другому назначению. Например земля выделялась юр лицу для "селькохозяйственного назначения" а на ней планируется возвести склад,котетдж,автозаправку или супермаркет.
Следует так же отметить, что земли промышленности и земли поселений это далеко не братья близнецы,а категория земель предоставленных "Для ведения сельского хозяйства " это вообще отдельная тема разговора и достаточно каверзная с правовой точки зрения.
Поэтому необходимо перед началом строительства понять какой правовой статус Вашей земли и какое ее целевое назначение.Следует помнить ,что правовой механизм перевода земель или изменение ee "Функционального" назначения достаточно сложный и долгий процесс, а иногда он бывает просто невозможен по ряду причин.
Все что "Вверху" - регулируется "Градостроительным кодексом РФ" .
Любое строительство считается оконченным и вновь созданное недвижимое имущество признается объектом права собственности с момента госудрственной регистрации этого права, согласно ст 219 ГК РФ.
То есть до момента регистрации прав любая постройка считается самовольной.
Лица виновные в возведении самовольной постройки подвергаются административному штрафу и при определенных обстоятельствах самовольная постройка подлежит сносу за счет лица ее возводившего.
Однако как правило всегда существует возможность "Узаконить" самовольную постройку, например иногда удается признать право собственности на незаконное (самовольное) строение в судебном порядке в силу ст.222 ГК РФ,или иными способами.
В данной области как ,правило каждый конкретный случай индивидуален и требует внимательного изучения документов и выработки индивидуальной стратегии поведения. ___________________________________________________________________
Если изложенное Вас заинтересовало или у вас возникли какие либо вопросы, Вы можете оставить мне сообщение с номером Вашего контакного телефона для связи ! Я с вами свяжусь: ___________________________________________________________________

Грачев Виктор Игоревич

контактные телефоны GSM- 892183860942 МТС 89119364525 автоответчик 3439355

Код Санкт Петербурга 812
E-MAIL:BSI74000@RAMBLER.RU

Сайт создан в системе uCoz